Б/у ипотека спасет первичный рынок?

Российские власти разрабатывают механизм предоставления льготной ипотеки на покупку вторичного жилья. По мнению экспертов, целью инициативы является дополнительная поддержка рынка новостроек — россияне, у которых есть проблемы с продажей вторичной недвижимости и свободными средствами, не могут прийти на первичный рынок. О разработке Минстроем и Минфином механизма предоставления льготной ипотечной ставки на вторичное жилье сообщил глава департамента жилищной политики Минстроя Никита Стасишин. По его словам, вопрос обсуждался на совещании с первым вице-премьером Игорем Шуваловым и застройщиками, которое проходило в Татарстане. Тогда отмечалось, что существует проблема с покупкой нового жилья без продажи старого — у заемщиков просто нет свободных средств, а продать имеющуюся недвижимость они не могут из-за отсутствия покупателей, так как по ней не выдают льготную ипотеку.

«Эта проблема действительно существует, по факту видно, что без поддержки продаж на рынке вторичного жилья трудно поддержать первичный рынок», — заявил замминистра финансов Алексей Моисеев.

Один из участников совещания пояснил «Коммерсанту», что льготные ставки по ипотеки будут получать по связанной сделке оба покупателя на первичном и вторичном рынке. То есть механизм будет предусматривать льготы по кредитам на «вторичку», которая продается для покупки жилья в новостройках.

Российские власти запустили субсидирования ипотеки после резкого повышения ключевой ставки ЦБ. Согласно программе, россияне могут взять ипотеку с максимальной ставкой в 12% до 1 марта следующего года. Разница возмещается банкам из государственных средств.

В июле был опубликован проект постановления кабмина, предлагающий изменить подход к субсидированию. Согласно нему, ассигнования сократят с 20 до 9 млрд рублей.  При этом объем программы предлагалось увеличить с 400 до 700 млрд.

«Если раньше при более высоких значениях ключевой ставки заложенных в программе средств (20 млрд рублей) хватало на компенсацию 400 млрд льготной ипотеки, то теперь, по нашим оценкам, меньшего объема компенсации хватит на покрытие значительно большего объема ипотечных выдач», — пояснял Моисеев. По данным на 1 июля, было выдано более 50 тысяч ипотечных кредитов на 92,9 млрд рублей.

По мнению экспертов, прокредитовать рынок первичного жилья на 700 млрд рублей без дополнительного стимулирования ипотеки будет сложно — в гораздо лучших условиях прошлого года объем выдачи кредитов был на уровне 600 млрд рублей. Поэтому введение льготной ипотеки на «вторичку» можно рассматривать в качестве верного подхода.

«Безусловно, это правильная мера, потому что накопленный спрос на первичное жилье во многом реализовался, но осталось существенное число клиентов, которые готовы брать кредит в рамках этой программы, но им нужны средства на первоначальный взнос, а для этого нужно продать существующее жилье на вторичном рынке», — считает предправления Абсолют-банка Андрей Дегтярев.

По мнению застройщиков, потенциальный спрос на жилье в данный момент выше, чем тот, который позволяет удовлетворить программа субсидирования. Они также не исключают, что снижение ипотечных сделок на вторичном рынке в текущем году до 20% (в прошлом году они оставляли 35%) связано с отсутствием господдержки. Застройщики полагают, что условия выдачи кредитов на вторичную недвижимость не позволили в этом году воспользоваться ипотекой большинству возможных заемщиков. Кроме того, был зафиксирован рост числа банковских отказов, доля которых на первичном рынке составляет в среднем 30%.

Стоит отметить, что в июне наметилось замедление ипотечного рынка. По данным Frank research group на 1 июля, прирост суммарного портфеля ипотечных кредитов в этом месяце снизился, составив 18,8%. В мае и апреле был зафиксирован прирост на уровне 21,1% и 23,6%.

«На первичном рынке жилья пострадали фактически все сегменты. Падение спроса наблюдается и в массовом, и в бизнес-, и в элитном классе. В первую очередь это связано с сокращением реальных доходов граждан», — заявляла глава «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Эксперты полагают, что распространение ипотечных субсидий на вторичную недвижимость поможет оживить рынок. Глава «ИРН-консалтинга» Татьяна Калюжнова связывает падение спроса на «вторичку» с завышенными ценами, которые продолжают удерживать продавцы. При этом застройщики цены снижают, реагируя на сложившиеся условия.

Некоторые аналитики считают, что льготная ипотека не поможет спасти сегмент вторичной недвижимости, однако оттянет на себя покупателей жилья в новостройках. По их мнению, многие россияне рассматривают покупку жилья на первичном рынке только из-за ипотечных ставок, которые начинается от 11% годовых. Поэтому, если сравнять условия выдачи кредитов, часть заемщиков уйдет на вторичный рынок.

«По сути, власти пытаются удержать завышенные цены на жилье посредством госбюджета. Нынешние цены на жилье сформировались в период высоких цен на нефть, но платежеспособный спрос сильно сократился, и нужно готовиться к тому, что сильно расти он не будет», — отмечает руководитель irn.ru Олег Репченко. По его мнению, в сложившихся условиях стоило бы идти по пути снижения стоимости строительства , сокращая согласования, уменьшая стоимость земли и делая более доступными кредиты для застройщиков. Это могло бы привести к тому, что властям не нужно было бы искусственно поддерживать спрос.

Не исключено, что еще одним вариантов льготной ипотеки смогут воспользоваться только собственники ликвидной недвижимости. Эксперты полагают, что вряд ли банки захотят выдавать субсидируемые кредиты на покупку проблемной недвижимости.

Расширение госпрограммы может быть далеко не последним. Ранее сообщалось, что кабмин готовит поправки по ее либерализации, включая увеличение предельного размера  кредита по ипотеке. В регионах его могут увеличить с 3 до 4 млн рублей, в Москве, Подмосковье и Петербурге — с 8 до 10 млн, а в Ленинградской области — с 3 до 10 млн рублей.

Помимо этого, под вопросом остается участие в программе жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Замминистра финансов Моисеев пояснял, что они являются теми же дольщиками, однако деятельность кооперативов менее прозрачна — в российском законодательстве она регулируется слабее, чем строительство. Эксперты тогда заявляли, что подобные поправки помогут выбрать повышенный ипотечный лимит по программе.

«Повышение максимальной цены квартиры по госпрограмме позволит воспользоваться ипотекой уже большему количеству семей с детьми. Таким образом, реализуется отложенный спрос», — прогнозировала Литинецкая.

Включение в программу ЖСК, по мнению экспертов, позволило бы увеличить объемы выдаваемых кредитов до 10% — в некоторых регионах доля кооперативов до сих пор может составлять до 50—70% от первичного рынка недвижимости. Однако есть и риски. Считается, что ЖСК используют для обхода федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Так, при строительстве с использованием жилищно-строительных кооперативов можно сколько угодно переносить сроки сдачи, а также не соблюдать обязательства.

Polit.ru